Có một lý do đang diễn ra trên thị trường văn phòng cho thuê TP.HCM: trong khi giá thuê trung bình toàn thị trường gần như đi ngang, giá thuê tại các tòa nhà hạng A ở khu trung tâm vẫn tiếp tục tăng, và tỷ lệ lấp đầy tại đây vẫn duy trì ở trình độ cao. Ai đang đẩy giá lên, và tại sao họ sẵn sàng trả nhiều tiền hơn trong bối cảnh thị trường chung cẩn thận như vậy? 

Câu trả lời nằm ở một xu hướng đang định hình lại toàn bộ cách doanh nghiệp — đặc biệt là các tập đoàn đa quốc gia và doanh nghiệp FDI — lựa chọn văn phòng: chuyến bay đến chất lượng. 

1. "Flight-to-quality" là gì? 

Flight-to-quality (tạm dịch: "chuyển dịch về chất lượng") là xu hướng doanh nghiệp chủ động rời khỏi các tòa nhà văn phòng cũ, vận hành hiệu quả, để chuyển sang các nhà chất lượng cao hơn — dù điều đó đồng nghĩa với công việc phải trả giá cao hơn đáng kể. 

Đây không phải là biểu tượng riêng của Việt Nam. Theo khảo sát từ mạng lưới toàn cầu của Savills, nhu cầu văn phòng cao cấp trên toàn thế giới tiếp tục được cung cấp mạnh mẽ bởi xu hướng này, đặc biệt tại những nhà có thiết kế hiện đại và đáp ứng tốt các tiêu chí bền vững. 

Tại Việt Nam, theo nhận định của ông Will Trần, Trưởng bộ phận Cho thuê Văn phòng và Công nghiệp của JLL Việt Nam, thị trường văn phòng TP.HCM đang bước ra khỏi giai đoạn phục hồi mang tính chu kỳ để chuyển sang một giai đoạn tái cấu trúc dài hạn hơn. Trong giai đoạn này, flight-to-quality đã trở thành tiêu chí cốt lõi trong quyết định thuê văn phòng, đặc biệt đối với các tập đoàn đa quốc gia — nhóm khách thuê ngày càng ưu tiên các tòa nhà có hạ tầng công nghệ tốt, thiết kế linh hoạt và đáp ứng chuẩn phát triển bền vững. 

2.Bằng chứng thực tế: Thị trường đang "định giá lại" chất lượng 

Không phải một nhận định chung chung, xu hướng này đang thể hiện rất rõ qua các con số. 

Sự kiện đáng chú ý nhất gần đây là việc dự án Saigon Marina IFC — tọa lạc cạnh cầu Ba Son, ngay bờ sông Sài Gòn — gia nhập thị trường với tổng 106.000 m2 diện tích sàn khoảng 87.000 m2 dành làm văn phòng hạng A, nâng tổng nguồn cung khu vực này lên hơn 700.000 m². Ngay khi ra mắt, dự án đã giải tỏa đáng kể cơn khát không gian văn phòng cao cấp, cho thấy sức hấp thụ mạnh mẽ của phân khúc này bất chấp mức giá cao hơn mặt bằng chung. 

Theo báo cáo của JLL Việt Nam, tính đến quý 4/2025, tổng nguồn cung văn phòng Hạng A tại TP.HCM (trước sáp nhập địa giới) đạt khoảng 663.000 m² đến từ 19 tòa nhà. Điều đáng nói là dù không có dự án mới gia nhập trong quý, tỷ lệ trống vẫn tiếp tục cải thiện ở cả khu trung tâm và ngoài trung tâm — cho thấy nhu cầu đang dịch chuyển về chất chứ không chỉ về lượng. 

Sự "đổi chất" này gắn liền với một câu chuyện lớn hơn: sự hình thành Trung tâm Tài chính Quốc tế (IFC) tại TP.HCM. Theo ông Trương Minh Huy Vũ, Chủ tịch Cơ quan điều hành Trung tâm Tài chính Quốc tế TP.HCM, không gian làm việc trong khu vực IFC không chỉ cần đáp ứng nhu cầu thuê truyền thống, mà phải đủ năng lực tích hợp vào hệ sinh thái tài chính toàn cầu — bao gồm hạ tầng số, tiêu chuẩn bền vững và khả năng vận hành minh bạch. Nói cách khác, với nhiều tập đoàn tài chính và công nghệ đa quốc gia đang cân nhắc đặt trụ sở tại TP.HCM, chất lượng văn phòng đã trở thành một phần của năng lực cạnh tranh thể chế, không đơn thuần là nơi làm việc. 

Sự phân hóa về giá cũng phản ánh rõ điều này: giá chào thuê Hạng A năm 2025 đạt 31,85 USD/m²/tháng, cao hơn đáng kể so với 20,85 USD/m²/tháng của Hạng B — một khoảng cách lớn cho thấy thị trường đang thực sự trả tiền cho chất lượng. 

3. Vì sao doanh nghiệp FDI sẵn sàng trả giá cao hơn? 

Nguồn : Maison Office 

Nếu chỉ nhìn vào con số giá thuê, quyết định chuyển sang văn phòng Hạng A xanh có vẻ là một khoản chi phí tăng thêm. Nhưng với doanh nghiệp FDI, đây thực chất là một bài toán chiến lược với ít nhất bốn lý do nền tảng. 

3.1 Tuân thủ tiêu chuẩn ESG toàn cầu — không còn là lựa chọn 

Đối với các tập đoàn đa quốc gia, việc thuê văn phòng đạt chuẩn xanh không đơn thuần là một hành động thiện chí với môi trường. Đây là cam kết thực tế trong việc giảm dấu chân carbon (carbon footprint) của doanh nghiệp, đồng thời đáp ứng các yêu cầu báo cáo phát triển bền vững ngày càng khắt khe từ phía nhà đầu tư và công ty mẹ ở nước ngoài. 

Trong bối cảnh đó, chứng chỉ LEED được xem như một dạng "tấm hộ chiếu" cho các dự án đa quốc gia, đặc biệt có ý nghĩa với những doanh nghiệp có công ty mẹ hoặc nhà đầu tư chính đến từ thị trường Mỹ và châu Âu — nơi các yêu cầu về ESG đã trở thành điều kiện bắt buộc trong nhiều quyết định đầu tư và hợp tác. 

3.2 Bài toán chi phí vận hành dài hạn — trả nhiều hơn hôm nay để tiết kiệm hơn về sau 

Đây là lý do mang tính tài chính rõ ràng nhất. Các tòa nhà đạt chứng chỉ xanh như LEED hay Green Mark có thể giúp doanh nghiệp tiết kiệm từ 15% đến 30% chi phí điện và nước hàng tháng so với các tòa nhà vận hành theo cách truyền thống. Một số ghi nhận khác thậm chí đưa ra mức tiết kiệm 20-30% năng lượng nhờ thiết kế thông minh trong việc tối ưu ánh sáng tự nhiên, thông gió và hệ thống điều hòa. 

Với các doanh nghiệp thuê diện tích lớn và ký hợp đồng dài hạn (thường 3-5 năm trở lên), khoản tiết kiệm chi phí vận hành tích lũy theo thời gian hoàn toàn có thể bù đắp, thậm chí vượt qua phần chênh lệch giá thuê ban đầu. Đây chính là lý do vì sao nhiều bộ phận tài chính của doanh nghiệp FDI khi đánh giá phương án thuê văn phòng đã bắt đầu tính toán theo tổng chi phí sở hữu (Total Cost of Ownership) trong suốt vòng đời hợp đồng, thay vì chỉ so sánh đơn giá thuê mỗi m². 

3.3 Giữ chân nhân tài trong thị trường lao động cạnh tranh 

Chất lượng không khí trong lành và ánh sáng tự nhiên dồi dào tại các văn phòng xanh giúp giảm căng thẳng, bảo vệ sức khỏe nhân viên và tạo ra một môi trường làm việc được đánh giá cao bởi lực lượng lao động trẻ — nhóm ngày càng quan tâm đến yếu tố sức khỏe và trách nhiệm xã hội của nơi mình làm việc. Trong bối cảnh cạnh tranh nhân tài ngày càng gay gắt, đặc biệt ở các ngành công nghệ và tài chính, một văn phòng chất lượng cao trở thành một công cụ tuyển dụng và giữ chân nhân sự hiệu quả — điều mà nhiều doanh nghiệp FDI sẵn sàng đầu tư. 

3.4 Nâng tầm hình ảnh thương hiệu và giá trị tài sản 

Cuối cùng, một văn phòng đạt chuẩn quốc tế còn đóng vai trò như một tuyên ngôn về vị thế và năng lực tài chính của doanh nghiệp trước đối tác, khách hàng và nhà đầu tư. Các công trình đạt chứng chỉ LEED thường thu hút khách thuê tốt hơn, có giá trị chuyển nhượng cao hơn và dễ tiếp cận nguồn vốn hơn — những yếu tố củng cố thêm niềm tin của đối tác và nhà đầu tư, đặc biệt quan trọng với các ngành đòi hỏi cao về tính minh bạch và trách nhiệm môi trường. 

Theo nhận định của đại diện Savills Việt Nam, tiêu chí xanh hiện nay không còn dừng lại ở một xu hướng nhất thời, mà đã trở thành tiêu chuẩn mới để thu hút khách thuê cao cấp — khi doanh nghiệp không chỉ tìm kiếm không gian làm việc mà còn ưu tiên những tòa nhà thể hiện cam kết bền vững và khả năng tối ưu chi phí dài hạn. 

4. Con số premium cụ thể: Chất lượng đang được định giá bao nhiêu? 

Đây là phần quan trọng nhất cho những ai đang cân nhắc bài toán tài chính: liệu chênh lệch giá thuê có thực sự tương xứng? 

Theo dữ liệu thị trường, các tòa nhà Hạng A đạt chứng nhận xanh tại TP.HCM hiện có thể cho thuê với mức giá cao hơn đến 10% so với tòa nhà tương đương nhưng chưa đạt chuẩn, nhờ hiệu quả vận hành vượt trội theo các tiêu chuẩn ESG. 

Một ví dụ tiêu biểu cho đẳng cấp cao nhất của xu hướng này là tòa nhà TechnoPark Tower — dự án văn phòng duy nhất tại miền Bắc và là dự án thứ hai trên cả nước đạt được chứng nhận LEED Platinum, mức chứng nhận cao nhất trong hệ thống LEED. Đây là minh chứng cho thấy ngay cả ở thị trường phía Bắc, nơi tỷ lệ tòa nhà đạt chuẩn xanh còn thấp hơn TP.HCM, xu hướng đầu tư vào chất lượng cao nhất vẫn đang được các chủ đầu tư theo đuổi. 

Nguồn : VietnamFinance 

Áp lực này sẽ còn gia tăng trong thời gian tới: riêng khu vực trung tâm TP.HCM dự kiến đón thêm hơn 100.000 m² văn phòng đạt chuẩn "xanh" ngay trong năm 2026. Điều này đồng nghĩa với việc những tòa nhà chưa kịp nâng cấp sẽ phải đối mặt với áp lực cạnh tranh ngày càng lớn — không chỉ về giá, mà về khả năng giữ chân khách thuê hiện hữu. 

5. Lời khuyên cho doanh nghiệp FDI khi cân nhắc văn phòng xanh 

Đừng chỉ so sánh giá thuê niêm yết. Hãy tính đầy đủ các chi phí đi kèm: phí dịch vụ (thường dao động 6-8 USD/m²/tháng) và chi phí hoàn thiện nội thất — với văn phòng bàn giao dạng thô, chi phí fit-out có thể dao động từ 150 đến 300 USD/m² tùy tiêu chuẩn thiết kế. Đáng chú ý, chi phí hoàn thiện nội thất tại Việt Nam vẫn ở mức cạnh tranh so với khu vực, với chi phí trung bình tại TP.HCM khoảng 657 USD/m² và tại Hà Nội khoảng 678 USD/m² — thấp hơn hẳn nhiều thị trường khác trong khu vực châu Á - Thái Bình Dương. 

So sánh tổng chi phí sở hữu trong 3-5 năm, thay vì chỉ so sánh đơn giá thuê mỗi mét vuông mỗi tháng. Khoản tiết kiệm từ chi phí vận hành của văn phòng xanh thường chỉ thể hiện rõ giá trị khi nhìn vào bức tranh dài hạn. 

Cân nhắc chứng chỉ EDGE như một bước đệm nếu ngân sách chưa cho phép hướng đến LEED ngay từ đầu — EDGE phù hợp với các đơn vị cần tối ưu chi phí đầu tư ban đầu nhưng vẫn muốn đáp ứng một phần tiêu chí xanh. 

Ưu tiên vị trí kết nối tốt với hạ tầng giao thông công cộng, đặc biệt là các tuyến metro hiện hữu và tương lai — yếu tố này đang ngày càng tác động trực tiếp đến giá trị và sức hút của văn phòng trong mắt cả doanh nghiệp lẫn người lao động. 

6. Kết luận 

Chuyến bay đến chất lượng không phải là một trào lưu nhất thời, mà là kết quả của một tính chiến lược mà ngày càng nhiều doanh nghiệp FDI đang thực hiện: đổi giá thuê cao hơn trong thời hạn ngắn để đổi lấy hiệu quả vận hành, Thêm thủ ESG, khả năng giữ chân nhân tài và hình ảnh thương hiệu bền vững trong thời gian dài. Trong bối cảnh nguồn cung văn phòng xanh tại Việt Nam vẫn còn tương đối khiêm tốn nên với nhu cầu, xu hướng này có nhiều khả năng sẽ tiếp tục định hình thị trường trong những năm tới — và những doanh nghiệp đi trước trong công việc nâng cấp không gian làm việc có thể sẽ là những người được hưởng lợi nhiều nhất. 

Nếu doanh nghiệp bạn đang cân nhắc chuyển sang văn phòng hạng A đạt tiêu chuẩn xanh, đội ngũ tư vấn của chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ phân tích chi tiết bài toán chi phí - lợi ích và giới thiệu các nhà phù hợp nhất với ngân sách và mục tiêu ESG của doanh nghiệp. 

Nguồn tổng hợp dữ liệu từ báo cáo và nhận định của Savills Việt Nam, JLL Việt Nam, Cushman & Wakefield Việt Nam, cùng các nguồn bất động sản trong nước, cập nhật vào quý 2/2026.