Nửa đầu năm 2026 đi lại với một bức tranh đặc biệt của thị trường văn phòng cho thuê TP.HCM: nguồn cung cấp tiếp tục mở rộng, nhưng giá thuê gần như đi ngang trên bình diện chung. Tuy nhiên, đằng sau con số trung bình "ổn định" đó là một ngày phân hóa càng rõ ràng giữa khu vực nội thành (CBD và lân cận) và khu vực ngoại thành/rìa trung tâm — hai bức tranh thị trường với động lực hoàn toàn khác nhau. 

Bài viết này tổng hợp toàn cảnh nguồn cung cấp, giá thuê, tỷ lệ hoàn chỉnh và các xu hướng nổi bật, đặt tâm trí vào sự khác biệt giữa hai khu vực này để giúp doanh nghiệp có cái nhìn rõ ràng hơn khi quyết định thuê văn phòng trong nửa cuối năm. 

1. Cung cấp nguồn toàn cảnh: Nội dung thành chữ lại, ngoại trừ tốc độ 

Tính đến giữa năm 2026, tổng diện tích sàn văn phòng toàn thị trường TP.HCM đã chính thức vượt qua 7,63 triệu m2. Riêng phân khúc Hạng A và Hạng B — nhóm được các đơn vị nghiên cứu quốc tế theo dõi sát nhất — đạt khoảng 1,74 triệu m2 trong quý 1/2026, tăng 5,7% so với cùng kỳ năm trước. 

1.1 Khu vực nội thành (Quận 1, Quận 3 cũ và vùng lõi trung tâm):

 Ở đây tiếp tục là khu vực có giá trị thương hiệu cao nhất, nhưng tốc độ tăng trưởng nguồn cũng đang chậm lại rõ ràng vùng đất gần như cạn cạn và chi phí phát triển ngày càng cao. Một số công trình nhà cổ ở khu vực này thậm chí còn được ghi nhận hiệu quả vận hành suy giảm, phải tạm dừng khai thác hoặc chuyển quyền sở hữu. Điểm sáng của khu vực trong giai đoạn gần đây là sự xuất hiện của các dự án cao cấp mới như saigon Marina IFC, góp phần bổ sung nguồn cung cấp chất lượng cao ngay tại khu cốt lõi. 

1.2 Khu ngoại thành/ngoài trung tâm (Thủ Đức, Quận 7, Bình Thạnh, khu Đông thành phố): 

Đây mới là nơi diễn ra hoạt động mới phát triển hoạt động lớn nhất. Nguồn cung cấp đang mở rộng mạnh mẽ hướng này nhờ lợi thế đất còn dồi dào, chi phí phát triển hợp lý hơn và hạ tầng giao thông đang được đầu tư đồng bộ — đặc biệt là các tuyến metro. Xu hướng này cũng phù hợp với việc chuyển dịch các mô hình văn phòng hiện đại, vốn cần diện tích sàn lớn và thiết kế linh hoạt mà đất nội thành khó đáp ứng. 

Hướng về nửa cuối năm, riêng khu vực trung tâm dự kiến ​​trúc vẫn sẽ đón hơn 100.000 m2 không gian văn phòng cao cấp đạt tiêu chuẩn xanh trong năm 2026 — đã tìm thấy dù chậm lại về số lượng dự án, khu nội thành vẫn đang được "nâng cấp" mạnh về chất lượng. 

2. Giá thuê: Khoảng cách nội dung - ngoại thành ngày càng rộng rãi 

Nếu chỉ nhìn giá thuê trung bình toàn thị trường, con số có vẻ khá ổn định: Giá thuê Hạng A trung bình hiện khoảng 53,5 USD/m2/tháng (tăng nhẹ 1,3% theo quý nhưng giảm 0,9% theo năm), còn Hạng B khoảng 33,5 USD/m2/tháng (giảm 1,3% theo quý và 1,9% theo năm chấp nhận từ nguồn cung cấp mới ở khu vực ngoài trung tâm). 

Nhưng bức tranh thực sự được chỉ định khi phân tích theo khu vực: 

Khoảng cách giá giữa hai khu vực tăng lên tới 30-35%, phản ánh mức độ khan hiếm nguồn cung cấp tại nội thành để có nguồn dồi dào ở khu vực mới phát triển. 

Dự báo cho nửa cuối năm cũng cho thấy xu hướng phân tích hóa học sẽ tiếp tục: 

• Khu nội thành (Quận 1, Quận 3 cũ): Giá thuê Hạng A và B+ dự kiến ​​tiếp tục tăng nhẹ 2-4%, dao động 45-70 USD/m2/tháng, do nguồn cung khan hiếm và gần như không có dự án mới bàn giao trong thời hạn. 

• Khu ngoại thành/cận trung tâm (Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình cũ): Giá thuê dự án giữ ổn định, dao động 15-32 USD/m2/tháng tùy phân khúc, dù các chính sách ưu đãi như miễn phí thi công có bộ thu gọn hơn khi hoàn thành đạt mức tốt. 

Một điểm đáng chú ý: theo khảo sát, khu vực phường Xuân Hòa (Quận 3 cũ) hiện có tỷ lệ kế toán lên đến 88%, với cạnh tranh hơn khu lõi Quận 1 khoảng 15-20% — cho thấy đây đang nổi lên như một lựa chọn "trung gian" hấp dẫn giữa hai thái cực nội - ngoại thành. 

3. Tỷ lệ đầy đủ: Khoảng cách thu hẹp  

Đây là điểm thú vị nhất trong bức tranh nửa đầu năm: dù giá thuê giữa hai khu vực còn cách nào lớn hơn, tỷ lệ lấp đầy đang được tìm thấy xu hướng tụ hội. 

Tỷ lệ trống tại khu lõi trung tâm chỉ dao động xung quanh mức 12,3% đến 16,5%. Trong khi đó, khu vực ngoài trung tâm ghi nhận khả năng cải thiện biểu tượng hơn nhiều, từ 28,5% xuống chỉ còn 21,9% — nghĩa là khoảng cách về tỷ lệ dòng chảy giữa hai khu vực gần như đã bị xóa, dù giá vẫn chênh lệch tới 30%. 

Theo phân khúc, tỷ lệ lấp đầy Hạng A và Hạng B lần đạt 88,3% và 90,9% trên toàn thị trường, có giảm nhẹ so với đầu năm — nhưng nguyên nhân chính không phải nhu cầu yếu đi, mà do một bộ phận khách thuê đang làm chủ dịch chuyển từ nội thành ra khu vực trung tâm để tối ưu chi phí, kéo tỷ lệ hoàn thành vượt quá thành công khi cao khu nội bộ thành trung tâm ở đó (riêng khu vực ghi nhận quyền 92%). 

4. Ai đang thuê ở đâu? 

Câu 78% giao dịch thuê văn phòng trong giai đoạn này xuất phát từ nhu cầu chuyển và mở rộng, chứ không phải thuê mới hoàn toàn — cho thấy doanh nghiệp đang là chủ động nâng cấp không gian làm việc để cải thiện trải nghiệm nhân viên và hiệu quả vận hành. 

Về ngành nghề, nhóm dẫn đầu nhu cầu tuyển dụng tại TP.HCM là công nghệ thông tin, Dược phẩm, ngân hàng và công nghệ cao. Riêng ngành CNTT, một số lượng ghi nhận gần đây sử dụng khoảng 26 - 35% tổng diện tích mới trên toàn thị trường. 

Về hành vi lựa chọn khu vực: nhu cầu tìm kiếm văn phòng cho thuê tại Quận 1 vẫn sử dụng tỷ lệ áp dụng đảo, cho thấy giá trị thương hiệu của khu nội thành vẫn rất lớn trong tâm lý khách thuê, dù chi phí cao hơn đáng kể. Tuy nhiên, các doanh nghiệp với ngân sách tối ưu hơn ngày càng được chấp nhận chuyển giao ra khu Đông thành phố hoặc các quận giáp ranh trung tâm, nơi phân khúc Hạng B và Hạng C chất lượng cao đang nổi lên như một điểm sáng mới của thị trường.  

Phía sau những con số này là một động lực mô tả quan trọng: dòng vốn đầu tư nước ngoài. Trong quý 1/2026, vốn FDI giải ngân đạt 5,4 tỷ USD — mức cao nhất trong một quý kể từ năm 2021 — đi cùng tăng trưởng GDP 7,8%. Đây chính là nền tảng để nhu cầu thuê văn phòng từ khối doanh nghiệp quốc tế tiếp tục được duy trì ở cả hai khu vực trong các quý tới. 

5. Ba xu hướng nội dung địa chỉ - ngoại thành 

5.1 Hạ tầng giao thông đang thu hẹp khoảng cách giữa hai khu vực.  

Tòa nhà nằm trong bán kính 500m xung quanh các nhà ga của Metro số 1 đã ghi nhận mức tăng giá thiết kế nhẹ 3-5%, phần lớn nằm ở khu vực ngoài trung tâm giao thông. Thị trường cũng đang bắt đầu "đón đầu" tuyến Metro số 2 với các khu vực xung quanh các nhà ga trọng điểm như Phạm Văn Hải, Bảy Hiền — được xem là "khu đất vàng" tiềm năng tiếp theo, có thể thu hẹp hơn nữa khoảng cách giữa giá nội và ngoại thành trong 2-3 năm tới. 

5.2 Khu Đông thành phố (Thủ Đức, Quận 7):

Định vị lại trò chơi. Không còn là lựa chọn "giá rẻ thay thế", khu vực này đang thu hút cả nguồn cung cấp chất lượng cao hợp lý cho người thiết kế công nghệ, sản xuất và hậu cần giúp hạ tầng kết nối ngày càng tốt hơn. 

5.3 Chuẩn xanh đang trở thành thành thành yếu tố san bằng thế giữa hai khu vực: lợi ích

Hiện đã có khoảng 73% tòa nhà văn phòng Hạng A tại TP.HCM đạt được chứng minh xanh — bao gồm toàn bộ các dự án mới trong 3 năm trở lại đây, và nhiều dự án trong số này nằm ở khu vực ngoại thành. Điều này có nghĩa là một tòa nhà Hạng A đạt chuẩn xanh ở Thủ Đức hay Quận 7 hoàn toàn có thể cạnh tranh về chất lượng vận hành với một tòa nhà tại Quận 1 — dù giá thành vẫn thấp hơn đáng kể. 

6. Dự báo nửa cuối năm 2026  

Tính chung giai đoạn 2025-2027, TP.HCM có thể ghi nhận thêm khoảng 287.000 – 290.000 m2 diện tích văn phòng mới, tập trung chủ yếu tại Thủ Đức, Quận 7 và một phần tại Quận 1 — tiếp tục củng cố xu hướng phân bổ nguồn cung cấp hướng về khu vực ngoại thành. 

Trong bối cảnh cạnh tranh nguồn cung cấp ngày càng gay gắt ở khu vực ngoại thành, các chủ đầu tư nhiều khả năng sẽ tiếp tục duy trì chính sách ưu đãi linh hoạt — miễn thuê giai đoạn đầu, hỗ trợ chi phí hoàn thiện nội thất, điều chỉnh linh hoạt thời gian hợp lý — để giữ chân khách thuê. Ngược lại, tại khu nội thành, nơi cung cấp khan hiếm và tỷ lệ lấp đầy cao, các nhà xây dựng có thể sẽ ít hoạt động hơn về giá sách chính. 

7. Kết luận: Nên chọn nội thành hay ngoại thành? 

Không có câu trả lời chung cho mọi doanh nghiệp. Nếu hình ảnh thương hiệu và vị trí trung tâm là ưu tiên hàng đầu — đặc biệt đối với các ngành tài chính chính thì vấn đề cấp cao cần bỏ thường xuyên — khu nội thành xứng đáng với mức giá cao hơn 30-35%. Nhưng nếu doanh nghiệp ưu tiên tối ưu chi vận hành dài hạn, cần tích tích lớn hoặc tuyển dụng nhân trẻ ở khu Đông thành phố, các tòa nhà chất lượng cao tại Thủ Đức, Quận 7 hay dọc tuyến metro đang là số ngày được lựa chọn hợp lý nhất — với tỷ lệ tiến trình dòng gần khu trung tâm. 

Sáu tháng đầu năm 2026 đã tìm thấy một thị trường đang trưởng thành hơn: tăng trưởng có kiểm soát, giá thuê ổn định trong biên độ thu hẹp ở mỗi khu vực và khoảng cách chất lượng giữa nội bộ - ngoại trừ trừ khi thành phần được thu hẹp nhanh hơn khoảng cách về giá. 

Nếu doanh nghiệp của bạn đang tìm kiếm một văn phòng chất lượng với chi phí tối ưu tại khu vực Bình Dương – cửa ngõ kết nối TP.HCM, Parkview Tower sẵn sàng đồng hành cùng bạn.  

Nguồn tổng hợp dữ liệu từ báo cáo trường của Savills Việt Nam, JLL Việt Nam, Cushman & Wakefield Việt Nam và các nguồn trang bất động sản trong nước, cập nhật hiện tại.